부동산 앱이나 매물을 보다 보면 "전세 안고 매매" 혹은 "세 끼고"라는 문구를 자주 보게 됩니다. 가격은 시세보다 조금 저렴한 것 같은데, 내가 당장 들어가서 살 수는 없다고 하니 도대체 이게 무슨 말인지 헷갈리셨죠?
이 방식은 적은 돈으로 집을 사두려는 투자자에게는 기회이지만, 실거주를 생각하는 분들에게는 꼼꼼히 따져봐야 할 복잡한 숙제가 되기도 합니다. 자칫하면 소중한 보증금 사고로 이어질 수도 있거든요. 오늘 이 용어의 진짜 의미와 주의할 점을 아주 쉽게 풀어드릴게요!
1. '전세 안고 매매'가 무슨 뜻인가요?
말 그대로 "이미 살고 있는 세입자의 전세 보증금을 내가 떠안고(승계하고) 집을 사는 것"을 말합니다. 흔히 '갭(Gap) 투자'라고도 부르죠.
집주인이 바뀔 때 세입자를 내보내는 것이 아니라, 세입자의 계약 기간이 끝날 때까지 보증금을 '내가 나중에 돌려주겠다'는 약속을 하고 집을 인수하는 방식입니다.
📝 쉬운 예시 (매매가 5억 집)
- 상황: 현재 세입자가 전세 3억에 살고 있음.
- 일반 매매: 내가 5억을 주고 집을 사서 바로 입주함.
- 전세 안고 매매: 집값 5억 중 전세금 3억을 뺀 나머지 2억만 집주인에게 주고 집을 내 명의로 바꿈. (나중에 세입자 나갈 때 3억은 내가 줘야 함)
2. 왜 굳이 이렇게 거래할까요? (장단점)
매수자(사는 사람)와 매도자(파는 사람) 모두 이해관계가 맞아떨어지기 때문입니다.
| 구분 | 장점 (Pros) | 단점 (Cons) |
|---|---|---|
| 매수자 | 적은 현금으로 내 집 마련 가능 (레버리지 효과) | 당장 입주 불가능, 나중에 전세금 반환 위험 |
| 매도자 | 세입자가 있어도 집을 팔아 현금화 가능 | 입주 가능한 매물보다 가격을 낮춰야 할 수 있음 |
3. 반드시 주의해야 할 치명적 위험
"적은 돈으로 집을 산다"는 말에 혹하면 안 됩니다. '전세 안고 매매'는 세입자의 빚(전세금)을 내가 떠안는 것과 같습니다.
만약 2년 뒤 집값이 떨어지거나 전세 시세가 하락하면 어떻게 될까요? 세입자가 나갈 때 새로운 세입자를 구해도 돈이 부족해서 내 생돈을 보태서 돌려줘야 하는 상황(역전세)이 발생할 수 있습니다. 자금 계획 없이 덤벼들면 정말 위험해요!
4. 실투자금 계산기 (갭 계산)
이 집을 사려면 내 통장에 현금이 최소 얼마가 있어야 할까요? 간단하게 계산해 보세요.
🔢 갭투자 필요 현금 계산기
5. 계약 전 필승 체크리스트
전세 안고 매매를 결심했다면, 도장 찍기 전에 이 3가지는 무조건 확인하세요.
- 세입자의 만기일 확인: 내가 언제 입주할 수 있는지, 혹은 언제 보증금을 돌려줘야 하는지 날짜를 정확히 파악해야 합니다.
- 계약갱신청구권 사용 여부: 세입자가 "2년 더 살게요!"라고 요구할 수 있는 권리를 이미 썼는지 확인하세요. 안 썼다면 내가 실거주하려 해도 못 들어갈 수도 있습니다.
- 전세 시세 확인: 현재 전세금이 주변 시세보다 너무 높게 설정된 건 아닌지 보세요. 나중에 다음 세입자 구할 때 고생합니다.
한 장으로 보는 '전세 안고 매매'
전세 끼고 매매 핵심
자주 묻는 질문
'전세 안고 매매'는 내 집 마련의 사다리가 될 수도 있지만, 준비 없이 올라탔다간 미끄러질 수 있는 양날의 검과 같습니다. 단순히 "돈이 적게 든다"는 점만 보지 마시고, 2년 뒤, 4년 뒤의 자금 계획까지 철저히 세운 뒤 결정하시길 바랍니다.
현명한 선택으로 안전한 내 집 마련 하시길 응원합니다! 더 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요~